Инвест-Прогноз, о том что стоимость недвижимости в Москве в рублях удвоится в ближайшие полтора года

[Alar]

Сообщение от MihalNik

Как будто обычный ипотечник

Знает.

тратить надо

не надо, пусть копят, когда будет настроение время отпуск, возьмут современное, тем более если народ перемрёт много недвиги освободиться и будет дисконтироваться ) Также будут экспозиционироваться объекты тех кто не осилил мозгом рыночные механизмы информационного общества. Проблем за наличку взять не будет ) Даже и когда ещё на 30 процентов вырастет, всё равно будет не дорогой ценой.

А ещё уже снова сильно дешевле дом построить, чтобы не платить государству НДС и прибыль застройщикам обеспечивать )

[MihalNik]

не надо, пусть копят

Не будут люди копить рубли Поэтому и покупают недвигу.

[Alar]

Сообщение от MihalNik

Не будут люди копить рубли.

Пусть копят что хотят, рекомендую евро, йены, фунты, франки и кроны.

Сообщение от MihalNik

Население страны сокращается.

Казалось бы, причём тут инвест прогноз по московской недвижимости )

Сообщение от Alar

В регионах не обязательно будет рост, вполне возможно, повышенный интерес к столице, скажется даже негативно на региональную недвижимость и увеличатся дисконты даже от текущих цен.

[Alar]

Нужно сделать новый прогноз основываясь на опыте предыдущих лет.
При укрепляющемся рублей от 92 до 80 руб за евро.
А также при ослабляющемся рубля от 92 руб до 100 руб за евро.
т.е. диапазон прогноза 80-100 руб за евро, причём колебания курсов в любую из сторону будет ускорять рост цен в рублях.


На ликвидную недвижимость, т.е. которую хотят покупать, и не хотят продавать.
Гарантированный рост будет 15% в год, который обеспечит ожидаемое восстановление цен 2013 года к концу 2023 в евро т.е. рост на 50% в рублях за 3 года.

Сообщение от pu4koff

Не знаю. Пока рынок недвижки перенасыщен, квартиры не дорожают, плохо продаются, строят много. Моя нищенская панелька за 1,5 года подорожала ~13% при условии, что покупалась в строящемся доме, а сейчас собственность можно оформить. В моём же ЖК в строящихся корпусах примерно на той же стадии, что я брал, примерно такая же квартира стоит примерно столько же, за сколько я покупал в январе 2016 года. Так что подорожания в рублях за год вообще не было

Хотелось бы получить отчёт с данными о росте в процентах за 5 лет от февраля 2016 года, до февраля 2021 года.

=================

Когда объект уже стоит 10 млн, легко и продешевить, особенно если в сентябре стоил 7.5. Слизали в ипотеку за 7 дней )

Вот мне интересно какой смысл в продаже? нежвижимость не обременена налогами, даже учитывая коммуналку, причина может быть одна - нужна срочно наличка закрыть кредиты, при полной потере доходов.

В рублях как в валюте смысла нет, перекладываться в другую валюту - тоже такое себе.

Купить другую недвижимость? так уже при перекладывании потеряли 1 млн, потому что продали ниже рынка на 10%, при условном росте придётся переплачивать минимум 1.5 млн только на одной сделке.

Не готов наш народ к торговле дорогими объектами, ой не готов )

А что продавец будет делать, если мой прогноз в 1.5 роста в рублях случится не за три года, а за следующие три месяца? Он в любом случае будет в убытке при любой инвестиционной идее, даже при необходимости срочно гасить кредиты, причём он такую необходимость вообще не должен был допускать никогда.

На любом растущем рынке активов, всегда лучшая стратегия - затаится и не рыпаться, убирая с продажи растущий актив.
На падающем рынке, если что стратегия такая же, убрать предложение чтобы остановить падение цен, по необходимости скинуть что-то частично, если кредитное плечо было применено изначально на всю котлету ), что опять же делать никогда нельзя было.

Объект нашёл своего покупателя и готовится к сделке

Объект был продан за 7 дней на ДомКлик. Отправлено на одобрение в банк 22.12.2020, со скидкой на ставку.
Продаётся 2-комнатная квартира, 62 м²
22 дня назад
22
9 100 000 ₽
146 774 ₽/м²

[pu4koff]

Сообщение от Alar

Хотелось бы получить отчёт с данными о росте в процентах за 5 лет от февраля 2016 года, до февраля 2021 года.

Студии, которые стоили в конце января 2016 года 5,5 млн. сейчас висят на циане за 9.3 млн.
Однушки, которые были за 6 млн., сейчас продают за 10 млн. Разница там по сути только в планировке, площади сопоставимы. Студии 33-34 метра, однушки - 34-35.
Цены в ЖК в 16 году достаточно устойчивы были, так что в феврале 2016 года ценник был тот же, что в январе, просто выбор меньше оставался.

Сообщение от Alar

Вот мне интересно какой смысл в продаже? нежвижимость не обременена налогами, даже учитывая коммуналку, причина может быть одна - нужна срочно наличка закрыть кредиты, при полной потере доходов.

Даже самая маленькая квартира только на коммуналке + ФКР съест не меньше 24к в год + пара тысяч на налог. При этом эти 24к ты будешь ежемесячно живыми деньгами закрывать, а зарабатывать будешь виртуальные деньги, т.к. вроде недвижка дорожает. При этом, если срочно понадобятся деньги, то всю эту выгоду сольёшь, т.к. продаваться будешь с дисконтом. Можно конечно сдавать квартиру и покрывать коммуналку и износ жилья, но это дополнительный головняк, а вывод денег станет ещё сложнее и дольше. Кто именно зарабатывает на недвижке - покупают на стадии котлована и сливают по переуступке ДДУ до получения собственности. Там ни налогов, ни коммуналки.

Сообщение от Alar

Купить другую недвижимость? так уже при перекладывании потеряли 1 млн, потому что продали ниже рынка на 10%, при условном росте придётся переплачивать минимум 1.5 млн только на одной сделке.

Если не торопиться, то никаких потерь нет. Пошлины за сделки - в пределах 5к наверно выйдут. Если ипотека, то добавятся еще потери на страховке и оценке, но это тоже не сотни тысяч.

[Alar]

pu4koff, а если сделать допущение, что тебе нужны были всегда именно деньги, и ты все 5 лет с 16 года, а рубль тогда уже упал, копил в рублях, долларах ине важно в данном промежутке ) То какие были бы ощущения, был бы у тебя домоклов мечь инфлюирующих денег и идея фикс - купить квартиру.
Ведь дорожание именно оттуда - народу нужно больше жилья, и они хотят его покупать, хотят покупать в московском регионе сейчас, через 5 лет хотят покупать, через 15 лет тоже надо планировать покупку.

По моим ощущениям что именно спокойствие - что не нужно ничего не покупать и даёт какую-то стабильность и возможность правильно инвестировать уже без привлечения кредитов, рисковать накоплениями и комфортно себя чувствовать.

И на мой опыт ипотека, конечно инструмент для молодых, в молодости один раз попробовать )) Именно же ипотека тебя напрягает? или уже не напрягает? или напрягает но не так сильно, сравнимо с арендным платежом напрягает? )

Сообщение от pu4koff

5,5 млн. сейчас висят на циане за 9.3 млн.

Ну вот рост точно больше 60 тыс руб в месяц

Сообщение от pu4koff

что в феврале 2016 года ценник был тот же, что в январе, просто выбор меньше оставался.

В феврале цены обычно стабилизируются, или ниже становятся если предыдущий год был перегретым, или остаются на месте, не видел ещё чтобы росли, потому январь-февральские показатели всегда сравниваю.
Если не было снижений от начала января к концу февраля, значит, дальше будет рост - но в рублях рост достаточно легко одидать.
Если идут снижения, то значит по январской цене будет флет какого-то времени. Может быть какое-то укрепление рубля идёт, и кто считает в долларх снижается в цене, а те кто считает в рублях будут держать цены допуская торг со временем до 10%.

Сообщение от pu4koff

. При этом эти 24к ты будешь ежемесячно живыми деньгами закрывать,

Ежегодно ты хотел сказать?

а зарабатывать будешь виртуальные деньги, т.к. вроде недвижка дорожает.

тут немного подход другой. дешевеет абсолютно всё, это называется амортизация.

А вот деньги которые ты потратил всё равно к тебе вернуться сделав оборот, даже если ничего не делать, не работать, это я уже на себе проверил. Даже если нет работы, можно вооружиться ногами, погулять по городу и строчить письма в администрацию - тут улучшить, это сделать, не переводя себе на счёт тратишь общие деньги по улучшению города ))) Но это так тебе просто для примера как можно правильно направить отданные деньги на налоги.

Так вот деньги всё равно ходят по кругу и печатаются новые, потому имущество считается не в денежной стоимость, а в активах.

Например, нет никакой необходимости, сдавать, бункер под кремлём, достаточно владеть им и радоваться )))

Нет никакой необходимости обешивать рекламой башни кремля, или сдавать помещения в аренду. Достаточно само по себе владение.

Но да. народа пытающегося потатить свою жизнь на высекание воды из камня - сдачей квартир в аренду, очень много. В этом есть смысл может быть )) Но опять же если другой работы нет или нет желания работать, управлять или сооздавать финансовый поток лениво )

Если не торопиться, то никаких потерь нет. Пошлины за сделки - в пределах 5к наверно выйдут. Если ипотека, то добавятся еще потери на страховке и оценке, но это тоже не сотни тысяч.

Может я плохо объяснил, вроде не уходил в сисинонимизацию и литературизацию.
Но потери именно на том что вышли ниже рынка на миллион, а когда будут покупать, то входить будут в рынок, где всё уже сильно дороже, и вот таких ошибающихся, продающих ниже рынка на миллион можно и не найти, а скорее всего поднимут ещё цены. Возможно, частные инвесторы, не учитывают, что и частные инвесторы разрослись и уже выступают как брокеры, и строительные компании понаделали своих брокеров, которые будут работать по рынку, и разогревать рынок, поднимания цены когда им нужно продать квартирку-другую, чтобы свою деятельность проплатить, и подавлять рынок, если будут готовится к закупу активов. Также будут откупать в интересах застройшика по району, если готовят строительство в регионе.
Я вообще и раньше удивлялся, как без брокеров обходятся застройщики, без взвинчивания цен внутри района ))

Ну вообщем суть оценивания квартиры, не в том чтобы её сбросить, а просто в оценивании, для сравнения относительно других, например.

Да и вообще я всегда удивлялся в таком количество частных продавцов недвижимости, когда можно близкую к продаже сумму привлечь в виде кредита под залог. А находятся именно те кто закладывает под микрокредиты, т.е. попадают в аферные схемы.

Нужно отметить на будущее для мелких инвестов - что как только рынок становится развитым, колебания становятся больше, потому что инвесторы получают инструменты по снижению цен на рынке и по нагреву рынка, имейте это ввиду, если ценность оценивается в денежном эквиваленте и нужны именно, не вирутальные, как выразился pu4koff, цифры на банковском счету, а не виртуальные деревья вокруг лавочки у подъезда, которые для вас чужды и не являются своими )

[pu4koff]

Сообщение от Alar

pu4koff, а если сделать допущение, что тебе нужны были всегда именно деньги, и ты все 5 лет с 16 года, а рубль тогда уже упал, копил в рублях, долларах ине важно в данном промежутке ) То какие были бы ощущения, был бы у тебя домоклов мечь инфлюирующих денег и идея фикс - купить квартиру.
Ведь дорожание именно оттуда - народу нужно больше жилья, и они хотят его покупать, хотят покупать в московском регионе сейчас, через 5 лет хотят покупать, через 15 лет тоже надо планировать покупку.

Дорожание в том числе и из-за инвесторов, которые зарабатывают на росте стоимости жилья. Когда-то человеку досталась бабушкина квартира, он её продал и купил квартиру побольше на этапе котлована, продал с хорошей выгодой уже готовое жильё. Сейчас у него 3-4 таких инвестиционных квартиры и такие люди так же увеличивают спрос, а значит и ценник.

Сообщение от Alar

По моим ощущениям что именно спокойствие - что не нужно ничего не покупать и даёт какую-то стабильность и возможность правильно инвестировать уже без привлечения кредитов, рисковать накоплениями и комфортно себя чувствовать.

У каждого своё спокойствие. Кому-то спокойствие дают миллионы на счетах, меня же в принципе все излишки напрягают. Лишние деньги - сгорят и превратятся в фантики, лишние кредиты - слишком большие обязательства, комфортнее как-то с небольшой подушкой безопасности и без лишних активов)

Сообщение от Alar

И на мой опыт ипотека, конечно инструмент для молодых, в молодости один раз попробовать )) Именно же ипотека тебя напрягает? или уже не напрягает? или напрягает но не так сильно, сравнимо с арендным платежом напрягает? )

Ипотека - это корявый капиталистический инструмент государства для поддержания спроса на жильё. Сама ипотека меня не напрягает, но пугает к чему это нас в этом году может привести. Из-за карантинов всех этих кредитные карточные домики посыпятся и ни к чему хорошему это не приведёт. У меня платёж сопоставим с размером арендной платы, квартира пока дорожает, так что пока я в плюсе, даже если останусь без работы и придётся продавать. Уже разок был на волоске от этого, нервов потрепали коллекторы, но я сам виноват.

Сообщение от Alar

Ну вот рост точно больше 60 тыс руб в месяц

Он сильно неравномерный и эти тысячи виртуальные. Первый год рост был примерно нулевой. Там был период, когда люди от квартир избавлялись и брали валюту. Сейчас похоже обратный процесс и все опять в недвижку уходят. Плюс законодательство изменили со всеми этими счетами эксроу, что тоже привело к увеличению стоимости. Завтра может ставки по ипотеке взвинтят и тогда цены упадут, а может сделают околонулевыми и наоборот подорожает всё в 10 раз.
Опять же, когда я сидел без работы и дохода, то у меня не было этих 60к в месяц, чтобы купить пожрать. Вроде какие-то деньги капали, квартира дорожала, но покушать не на что было взять, еще и из банка звонили с угрозами :D

Сообщение от Alar

Если не было снижений от начала января к концу февраля, значит, дальше будет рост - но в рублях рост достаточно легко одидать.

Сейчас лицензии у банков начнут отзывать, моратории вирусные кончились и ситуация на рынке недвижки сильно изменится. Я пожалуй поставлю на то, что цены в рублях в этом году зависнут на текущем уровне или упадут немного.

Сообщение от Alar

Ежегодно ты хотел сказать?

хотел сказать, что ежемесячно по паре тысяч за коммуналку из этих 24к отваливать будешь.

Сообщение от Alar

тут немного подход другой. дешевеет абсолютно всё, это называется амортизация.

ну, какие-нибудь акции не подвержены амортизации, купленное строящееся жильё не амортизируется, пока в собственность не вступил и т.д.

Сообщение от Alar

Так вот деньги всё равно ходят по кругу и печатаются новые, потому имущество считается не в денежной стоимость, а в активах.

Пожрать только на эти активы не купишь, спать в этих активах не будешь и за лечение ими не расплатишься. Если бы у нас было социальное государство, тогда можно было бы иначе относиться к жилью, работе и т.д. Скажем, если бы мне всегда могли предоставить социальное жильё и накормить социальной едой, то я бы может так не парился. Сейчас же получается, что если будет опять серьёзная проблема с работой, то я могу остаться без ипотечного жилья и мне не на что будет купить поесть, так что профит от налогов в виде новых бордюров вдоль тротуара, мне не сильно поможет)

Сообщение от Alar

Но да. народа пытающегося потатить свою жизнь на высекание воды из камня - сдачей квартир в аренду, очень много. В этом есть смысл может быть )) Но опять же если другой работы нет или нет желания работать, управлять или сооздавать финансовый поток лениво )

Сдача квартир в аренду - это такая же работа. Люди выбрали такой способ заработка и вероятно их это устраивает. Кто-то пытается заработать на депозитах, постоянно мониторит рынок, перекладывает деньги из одного банка в другой и т.д. и т.п.
Каждый сам выбирает какой способ ему больше нравится по соотношению вложения времени, рисков и получаемого профита.

[Alar]

Сообщение от pu4koff

и такие люди так же увеличивают спрос

Я их назвал брокерами.

Лишние деньги - сгорят и превратятся в фантики, лишние кредиты - слишком большие обязательства

Нужен какой-то баланс, небольшой кредит и равный ему вклад )) Естественно при наличае жилья.
На этом ипотека и построена, что разумно всё таки взять ипотеку, если жить негде, хоть и на 30 лет )

карточные домики посыпятся и ни к чему хорошему это не приведёт.

Я тут тему недавно поднимал, обсудить этот вопрос, сейчас найду и прилинкую сюда.
Главная проблема 2020 года - дефицит рабов на стройках
Там я говорил в том числе про то что, музыка то всё равно остановится, как всегда бывало и кто-то останется без стульев, в данном случае без квартир.

потрепали коллекторы

Я постоянно говорю, что ипотека не может быть без хеджа, 1 млн в долгу, 250 тыс минимум, лучше 500 тыс должно быть во вкладе.
Как минимум проценты по вкладам я часто отправлял в ипотеку, так как тупо не дозарабатывал, в том числе из за назовём так потерь работ.

Сейчас лицензии у банков начнут отзывать

И что? ипотеки перейдут в другие банки, если банков будет ноль ипотека передёт в ЦБ ) Об отзыве лицензий должны переживать вкладчики, так как АСВ банкрот уже с 2014 года )

за коммуналку

За коммуналку ты так и так будешь платить, причём на аренде месяц в месяц, иначе выселят, а в своей можно годами не платить, я уже на форуме рассказывал, что коммуналка - последний приоритете при ипотеке. )

акции не подвержены амортизации,

амортизируется причём до нуля просто замечательно, компании постоянно несут расходы, это списывается с их цены.

купленное строящееся жильё не амортизируется

Чем дольше строится тем быстрее амортизиуется, потому что физически гниёт, и потом когда выйдет готовым на рынок, все будут знать, что долго строился, и дешевле будут оценивать, так как амортизация ускоренная в это жильё заложено.

Другой вопрос, ты говоришь о том что амортизируется медленее инфляции, или дорожает из за локации быстрее амортизации.

спать в этих активах

Почему ты не будешь спать в своей квартире если ты для этого её и покупал?

предоставить социальное жильё

Без проблем в любом селе предоставят, только живи.
Или ты жалуешься что в Москвов сити не дают аппартаменты, и у кремля всё занято? )

будет купить поесть

Глядя сколько списывают супермаркеты, как-то для Москвы это не актуально ) В 2019 году вообще все цены ополовинились, и было ощущение что вот-вот начнут раздавать бесплатно прямо с полок супермаркетов)

Имено в это время цены в рублях на недвигу в Москве остановились в росте, рубль укрепляться начал, ты нагружаешь пессемизмом и утвержаешь что цены будут падать на недвигу. В том сценарии который ты описал, цены в полтора раза за 2021 год увеличаться. и дальше будут ещё расти )

[pu4koff]

Сообщение от Alar

И что? ипотеки перейдут в другие банки, если банков будет ноль ипотека передёт в ЦБ ) Об отзыве лицензий должны переживать вкладчики, так как АСВ банкрот уже с 2014 года )

Бизнес влетит, т.к. всегда у юридических лиц счета при этом обнуляются и вроде как никто в этом не виноват. А бизнес - это выплата зарплат ипотечникам. В общем, этот год будет еще хуже предыдущего и штормить будет сильнее.

Сообщение от Alar

За коммуналку ты так и так будешь платить, причём на аренде месяц в месяц, иначе выселят, а в своей можно годами не платить, я уже на форуме рассказывал, что коммуналка - последний приоритете при ипотеке. )

Пеня по коммуналке выше, чем по ипотеке. При неоплате коммуналки и электричество через пару месяцев отрубят и канализацию перекрыть могут. Учитывая, что сейчас за коммуналку стали хуже платить и был мораторий на суды и пени, Управляющие компании будут максимально активно деньги выбивать.

Сообщение от Alar

Почему ты не будешь спать в своей квартире если ты для этого её и покупал?

Потому что не полностью кредит выплатил или долги по коммуналке, за которые заглушку на канализацию поставили и свет отрубили.

Сообщение от Alar

Без проблем в любом селе предоставят, только живи.
Или ты жалуешься что в Москвов сити не дают аппартаменты, и у кремля всё занято? )

Ага. Дадут в селе, где ничего нет. Летом еще можно на огороде пожрать вырастить, а зимой и дрова откуда-то брать надо и пожрать не появится внезапно, если с лета не заготовил.

Сообщение от Alar

Глядя сколько списывают супермаркеты, как-то для Москвы это не актуально )

не знаю что там кто списывает и что ополовинилось, но еда сейчас стоит неприлично много. Пачка риса 100 рублей, пачка макарон столько же, акции всё реже и их всё меньше.

[Alar]

Сообщение от pu4koff

Пеня по коммуналке выше, чем по ипотеке

Пеню можно не платить вообще никогда, так что смотреть на неё смысла нет.
Кроме того пик-комфорт, по крайней мере раньше каждый год списывал пени всем кто оплачил полностью в долг.
в 2018 году мне не списали, сославшись на то что я должен был им написать, немного поругался, и написал уже в 2019 году, предварительно опять же накопив долг, который можно было в конце года погасить. )

Потому что не полностью кредит выплатил или долги по коммуналке, за которые заглушку на канализацию поставили и свет отрубили.

должен быть хедж, это единсвенно правильное решение, при ипотеке, чтобы года на два три платежей хватало минимум.
А брать кредит в одном банке на первоначальный взнос по ипотеке в другом банке - такая себе идея )

Дадут в селе, где ничего нет.

Повторюсь, а ты в Москов сити хотел аппартаменты? )
Там люди за миллионы долларов покупают, чтобы только налогов миллионы рублей платить в город )

А в селе интернет есть, значит и фриланс доступен, тут столько народа на биткоинах поднялось, в селе электричество для майнинга, кстати, дешевле и отнимать их некому ибо никто не знает что это такое и как отнять ))

Пачка риса 100 рублей, пачка макарон столько же

рис этого урожая 40 руб 800 грамм, макароны 15 руб 450 грамм.
Покупал рис и по 100 руб, ну тоже хороший рис. )