Подмосковье не хочет отвечать за всех застройщиков по ДДУ

[Alar]

Власти Подмосковья, где строится десятая часть всего российского жилья, предлагают продавать в основном уже готовые квартиры, минимизируя средства дольщиков. Эта идея не нравится девелоперам и риэлторам: они предупреждают, что из-за необходимости привлекать в банках займы цены в новостройках вырастут на 20-50%. Сейчас компании фактически кредитуют покупатели.

В законе закрепляются обязанности застройщиков (например, компенсация дольщикам при срыве сроков сдачи квартир) и страхуются риски покупателей (им на период строительства в залог переходит право аренды или собственности на участок, где возводится жилье). Но на практике компания может собрать с дольщиков средства, превышающие зачастую стоимость участка, затем объявляет себя банкротом, что позволяет избежать обязательств по завершению строительства домов и выплате компенсаций дольщикам за просрочку. Эти проблемы в итоге приходится решать региональным властям.
Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc/2764100

http://www.kommersant.ru/doc/2764100

ДДУ - единсвенно возможный договор, при покупке строящегося жилья, который гарантирует получение строящегосяжилья государством. Все остальное вложение денег в обещания застройщиков.

Столько лет федералы бьються, чтобы строили только по ДДУ. и все равно на строительном рынке кто куда.

Мое мнение - ДДУ форма оговора делает жилье на этапе хзастройки дороже для покупателя. минимум на 5%, потому если регионам так тяжело сейчас нести эти расходы. Нужно ДДУ договоры сделать доходнной частью для регионов, например 2-5% от стоитмости договора зачислять в компенсационный фонд или просто напрямую в бюджет региона.

И опять же чиновников станет больше, очередной фонд. Но это бюрократия, лучший вариант, чем отказ от ДДУ.

[Stilet]

А мне вот интересно, как же тогда будут вкладываться деньги в жилплощадь? Риелторами? Вот так просто? Без гарантии потом продать или сдать в аренду народу, у которого денег олигахры ваши высосали? Никто не захочет строить такое жилье.

[waleri]

Сообщение от Alar

все равно на строительном рынке кто куда.

Две причины:
Первая - все хотят дешево, не понимая (или не хотя понять), что чудес не бывает и если вам кто-то предлагает цену ниже рыночной, то значит вас кинут.

Вторая - мошенников не сажают. Сажали бы - банкротов бы не было.

[pu4koff]

Чиновники в очередной раз сами же сознались, что не вывозят. Контролировать не хотят, наказывать виновных не хотят, лишь бы отмазаться от обязанностей и ничего не делать.

[Alar]

Сообщение от pu4koff

Чиновники в очередной раз сами же сознались, что не вывозят. Контролировать не хотят, наказывать виновных не хотят, лишь бы отмазаться от обязанностей и ничего не делать.

Именно так, но не только чиновники не вывозят, банки не вывозят тоже. От инвестиционного строительства никто не отказывается - остаются ЖСК и другие сомнительные схемы, но рынок уже явно насыщен, те кто реально мог купить закредитован и купил несколько квартир или даже много и им надо часть реализовать с прибылью, чтобы закрыть кредиты и остаться в профите и желательно по завышенным ценам,

Отмечу, что ДДУ, хорошо, если 10% сделок от всего объема, мне видится ситуация так, что отказ от ДДУ - это демонстрация финиша "все мы построили что нам надо было или построим за оставшиеся пару лет, себя квартирами обеспечили, а дальше играйтесь в разные схемы с разными результатами без нас у нас на это денег нет и интересы уже другие".

Что еще думаю - Цены будут расти чуть быстрее инфляции процентов на 5. врят ли эти действия как-то увеличат рост цен, а скорее всего просто поддержат стабильный рост.

И рынок через пару лет станет 100% инвестиционным, то есть, одна и таже компания будет строить несколько проектов и знать сколько она вытянет и туда можно вкладываться и будут вкладываться свои или хотя бы предполагать что для своих вытянем, потому человек со стороны как всегда будет рисковать так сильно, что так рисковать нельзя.

Все покупается через ипотеку - будут рисковать те банки, которые и так уже готовятся ко слитию.

Получается - рынок недвижимости насыщен и большего количества собсвенников как и строительсво новых районов в России не требуется.



Это вообще глобальная новость. Во что будут вкладываться дальше. вот вопрос

ниже статья из рбк

[Alar]

Девелоперам хотят запретить делить риски с дольщиками

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут

В пятницу, 24 июля, первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер.

РБК удалось ознакомиться с материалами совещания: из них следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

Как устроено долевое строительство

Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, — говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. — Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года — более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что «сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков»: «И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, — это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

[Alar]

продолжение

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9–12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

На какую схему могут перевести рынок

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания, Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», — сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ — там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», — цитирует Воробьева пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Не думаю, что наше правительство пойдет на это».

По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3–5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», — говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, — поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, — уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20–30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, — соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. — Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».

[MihalNik]

Сообщение от Alar

Именно так, но не только чиновники не вывозят, банки не вывозят тоже. От инвестиционного строительства никто не отказывается - остаются ЖСК и другие сомнительные схемы, но рынок уже явно насыщен, те кто реально мог купить закредитован и купил несколько квартир или даже много и им надо часть реализовать с прибылью, чтобы закрыть кредиты и остаться в профите и желательно по завышенным ценам,

Отмечу, что ДДУ, хорошо, если 10% сделок от всего объема, мне видится ситуация так, что отказ от ДДУ - это демонстрация финиша "все мы построили что нам надо было или построим за оставшиеся пару лет, себя квартирами обеспечили, а дальше играйтесь в разные схемы с разными результатами без нас у нас на это денег нет и интересы уже другие".

Что еще думаю - Цены будут расти чуть быстрее инфляции процентов на 5. врят ли эти действия как-то увеличат рост цен, а скорее всего просто поддержат стабильный рост.

И рынок через пару лет станет 100% инвестиционным, то есть, одна и таже компания будет строить несколько проектов и знать сколько она вытянет и туда можно вкладываться и будут вкладываться свои или хотя бы предполагать что для своих вытянем, потому человек со стороны как всегда будет рисковать так сильно, что так рисковать нельзя.

Все покупается через ипотеку - будут рисковать те банки, которые и так уже готовятся ко слитию.

Получается - рынок недвижимости насыщен и большего количества собсвенников как и строительсво новых районов в России не требуется.

Это вообще глобальная новость. Во что будут вкладываться дальше. вот вопрос

А во что будут вкладываться, если единственный более менее доступный для инвестирования рынок прикроют? Деньги за бугор потекут, конечно.
Уничтожить свободный рынок - просто феерическая идея.
При нормальном развитии рынка цены должны постепенно снижаться естественным путем (а не расти) и становиться привлекательными даже для иностранцев. Если закрыть, отдать все банкам и строить втридорога - они потом резко обвалятся из-за завышенной стоимости и получится Латвия или Греция.
Потом, уровень урбанизации в РФ явно недостаточен как и объем строительства нового жилья (куча старого, которое нужно сносить сейчас и в ближайшие годы) и страна может обрастать новыми трущобами.

[zvygin1964]

Спасибо .

[waleri]

Сообщение от MihalNik

При нормальном развитии рынка цены должны постепенно снижаться естественным путем

"Нормальный рынок" это когда люди покупают жилье чтоб жить а не потому что завалялся лишний миллион. Надо сделать как в некоторых других странах - на первое жилье налог ниский, на все последующие - сильно высокие.